En immobilier locatif, il arrive qu’on doive effectuer des travaux majeurs dans un appartement et il est important de bien gérer le projet de rénovation.
Rénover pour augmenter les revenus
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| Cuisine avant les travaux |
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Rénover un appartement permet également d’augmenter les revenus, car un appartement rénové se loue plus cher, et qui dit augmentation des revenus, dit augmentation de la valeur de l’immeuble. Pour vous donner une idée très globale, pour chaque dollar d’augmentation des revenus, la valeur de votre immeuble augmente de 12 $ à 16 $, selon sa localisation: dans la région de Montréal, les immeubles à revenus se vendent entre 12 et 16 fois les revenus bruts.
À la fin 2010, un de mes locataires problématiques a quitté son appartement (à mon TRÈS grand bonheur!). L’appartement était assez endommagé: la cuisine datait du milieu des années 80, la chambre de bain était correcte, mais n’était pas au goût du jour, la chambre à coucher n’avait pas de fenêtre, les planchers étaient sérieusement détériorés. Ah oui, les murs étaient aussi loin d’être insonorisés: les murs mitoyens laissaient passer tous les sons.
J’ai donc entrepris des travaux d’amélioration. Au départ, je ne voulais que détruire un mur entre le salon et la chambre pour créer une pièce double, insonoriser le mur mitoyen qui donne sur mon autre locataire et sabler les planchers de bois francs. Budget initial prévu: environ 9 000 $. Échéancier initial prévu: 30 jours.
Oui, mais tant qu’à y être…
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| Cuisine après les travaux |
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Au fur et à mesure des travaux, j’ai été atteint du « syndrome du tant qu’à y être« . Qu’est ce que ce syndrome? Bon, tant qu’à défaire un mur… aussi bien refaire l’électricité. Bon, tant qu’à faire, détruisons la cuisine! Bon, tant qu’à faire, je détruis toute la salle de bain et je refais le tout en neuf! Bon, tant qu’à faire, je change aussi la porte-patio! Bon, tant qu’à faire, je vais mettre une douche en céramique plutôt qu’un bain. Résultats finaux? Budget réel: 23 000$. Échéancier final: 4 mois de travaux (de soir et les week-ends). Ouf….
Résultats $pectaculaires
Mais quel résultat par exemple! J’ai réussi TRÈS facilement à augmenter le montant du loyer, passant de 505 $ par mois à 735 $ par mois: une augmentation de 230$ par mois!!! En fait, j’aurais probablement pu monter jusqu’à 775 $ par mois vu la facilité avec laquelle j’ai reloué l’appartement. Comme je le disais plus haut, pour chaque dollar d’augmentation des revenus, c’est entre 12 et 16 $ d’augmentation de la valeur. Donc 230 $ X 12 mois = 2 760 $ par année.
2 760 $ X un ratio de 12 = 33 120 $ d’augmentation de la valeur.
2 760 $ X un ratio de 16 = 44 169 $ d’augmentation de la valeur.
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| Salle de bain avant les travaux |
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Dans mon cas, cette augmentation de la valeur a été confirmée à la fin des travaux par un évaluateur agrée. J’ai dépassé mon budget, mais l’augmentation de la valeur est venue compenser.
Oui, il faut faire attention à la gestion de notre projet… mais bon… tant qu’à faire des travaux…. !!!! C’est rare qu’on a l’opportunité de remettre à niveau un appartement, donc tant qu’à se lancer, il peut être intéressant d’y aller de fond en comble! Je vous reparlerai plus tard des problèmes de liquidité que ces travaux m’ont causés et de la manière dont j’ai réussi à financer ce dépassement de coûts (n’oubliez pas, un des secrets pour réussir en immobilier, c’est d’utiliser le moins possible de votre propre argent).
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| Salle de bain après les travaux |
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Pour ce qui est d’être un bon gestionnaire de projet, je suis clairement un cordonnier mal chaussé: je n’ai pas respecté l’envergure initiale du projet, j’ai largement dépassé mon échéancier, et quoi dire concernant mon respect de mon budget initial…. Mais bon, tant qu’à y être!
