Est-ce que l’évaluation municipale de votre propriété reflète la vraie valeur marchande ? La réponse est non, voici pourquoi
En tant que courtier immobilier, il est fréquent que des clients nous posent des questions ou tentent de faire plusieurs parallèles entre l'évaluation foncière municipale de leur propriété, et la réelle valeur marchande. Bien que dans certains cas et à certains moments précis, quelques parallèles peuvent parfois être faits, il est tout à fait inexact de croire qu'il existe des règles bien précises pour déterminer la juste valeur marchande d'un bien à partir de son évaluation municipale. Dans cette optique, il est primordial de faire la distinction entre les 2 types d'évaluation.
Pour sa part, selon le MAMROT, l'évaluation foncière municipale est un résumé de l'inventaire des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité, évalués sur une même base et à une même date (1er juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle). Il constitue un élément de base du régime fiscal municipal au Québec. En vigueur pour trois exercices financiers municipaux, le rôle d'évaluation est d'abord un instrument majeur de partage de la charge fiscale. L'évaluateur a le droit de visiter et d'examiner un bien, mais ne le fait pas systématiquement.
Concernant l'évaluation de la valeur marchande, il s'agit d'un processus visant à déterminer le prix le plus probable de la vente réelle ou présumée d'un immeuble à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant à plusieurs conditions. Pour la réalisation d'un tel travail, l'évaluateur visite le bien sous étude et prend en compte les données spécifiques au sujet.
Donc, puisque l'évaluation foncière municipale est faite à une date bien précise (qui ne correspond probablement pas du tout avec le moment où vous voulez obtenir la valeur marchande de votre propriété), plusieurs mois avant le dépôt du rôle, sans visiter l'ensemble des immeubles, il est évident que le résultat ne soit pas précis dans la majorité des cas. De plus, qu'advient-il si des travaux sont à faire sur la propriété, ou si plusieurs rénovations récentes ont été faites sur la propriété? Il est fort probable que l'évaluation foncière ne soit pas réaliste par rapport à la juste valeur marchande.
Il est donc important de comprendre qu'en réalité, l'évaluation municipale n'est pas souvent représentative de la réelle valeur marchande d'une propriété, puisqu'une évaluation de masse est faite; de plus, le seul but de cette évaluation est de déterminer le partage des charges fiscales. Il est judicieux d'éviter de faire des parallèles entre les 2 données, puisque cela pourrait davantage nous embrouiller que de nous permettre d'établir une quelconque conclusion.
Source : Ideal Financ
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