On l’a souvent entendu ces dernières années: le marché immobilier canadien serait l’un des plus surévalués de la planète, aux côtés de ceux de Hong Kong et de l’Australie.
Les craintes sont loin de s’apaiser: deux économistes internationaux ont lancé de nouveaux avertissements au cours des derniers jours.
La prestigieuse publication britannique The Economist a lancé le bal en dressant des parallèles entre le Canada et les États-Unis.
Si le pays de Justin Trudeau a réussi à éviter le gros de la crise immobilière de 2008, il pourrait en subir certains effets à retardement. « Il y a maintenant lieu de se demander si le Canada, plutôt que de se tenir à l’écart des réjouissances, est juste arrivé en retard », ironise The Economist.
Encouragés par des taux d’intérêt au plancher, les Canadiens se sont mis à emprunter massivement au cours des dernières années, surtout pour acheter des propriétés.
La dette moyenne des ménages atteint aujourd’hui 165 % de leur revenu disponible, un sommet historique.
Les faibles taux d’intérêt ont contribué à une explosion du prix des propriétés, qui apparaissent maintenant « effroyablement surévaluées », selon The Economist. Cette surévaluation peut être analysée en vertu de deux paramètres différents :
+ 34 %
Surévaluation par rapport au revenu disponible des Canadiens
+ 89 %
Surévaluation par rapport aux loyers moyens
Ces données placent le Canada dans le peloton de tête des marchés les plus surévalués de la planète.
Le Canada occupe ainsi la première place ex aequo avec Hong Kong pour ce qui est de la surévaluation par rapport aux loyers (+ 89 %), et il arrive en troisième place derrière la Belgique (+ 46 %) et l’Australie (+ 43 %) en ce qui a trait au revenu disponible.
L’économiste Paul Matsiras, de la firme Moody’s Analytics, s’inquiète pour sa part de la surévaluation des prix à Vancouver et à Toronto. Dans un rapport la semaine dernière, il rappelle que ces deux villes deviennent de plus en plus « inabordables ».
« Les risques reposent moins sur la hausse rapide des prix en tant que telle, mais plutôt sur le fait que, par rapport aux revenus, les propriétés à Vancouver et à Toronto deviennent de plus en plus inabordables à l’achat et à la location », souligne-t-il.
Paul Matsiras s’inquiète lui aussi du fardeau de la dette chez les Canadiens, qui a grimpé plus vite que leurs revenus depuis 2011. Cette situation posera un risque sur la consommation lorsque les taux d’intérêt augmenteront.
« Une étude récente signale que près d’un Canadien sur six ne pourrait absorber une hausse de 500 $ dans leurs paiements hypothécaires mensuels à la suite d’une hausse des taux d’intérêt », rappelle-t-il.
Quoi qu’il en soit, une majorité d’économistes persistent à croire que le marché immobilier canadien ne présente pas un risque d’effondrement imminent.
The Economist souligne qu’à peine 5 % des hypothèques contractées au Canada sont considérées comme « à risque » (subprime), nettement moins qu’aux États-Unis lorsque la crise a frappé.
Le marché de Montréal, qui n’est pas mentionné dans les deux études, est par ailleurs considéré comme moins surévalué que ceux de Toronto et de Vancouver par les économistes.
En septembre, l’indice MLS du prix des propriétés s’élevait à 722 300 $ à Vancouver (+ 13,9 % sur un an), à 567 000 $ à Toronto (+ 10,5 %) et à 302 800 $ à Montréal (+ 1,6 %).
