Photo: Chambre des notaires du Québec

Vous avez acheté un duplex et souhaitez occuper un des deux logements. Est-il possible de mettre fin au bail?

Des règles à respecter
En matière de bail de logement, la loi prévoit des règles très strictes que tous, propriétaires comme locataires, ont l’obligation de respecter. Cela signifie entre autres qu’un bail ne peut pas prévoir des droits ou des obligations contraires à la loi. On doit même utiliser le formulaire de la Régie du logement lorsque le bail est constaté par écrit. Si le bail est conclu verbalement, la loi oblige le propriétaire à remettre au locataire un écrit dont le contenu est déterminé par un règlement. Ainsi les règles applicables sont sensiblement les mêmes, que le bail soit écrit ou verbal, qu’il porte sur une chambre, un appartement ou une maison.

Le droit au maintien dans les lieux
Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une vente, le nouveau propriétaire est tenu de respecter tout bail en vigueur. En effet, les règles entourant le bail de logement ont été conçues en fonction d’un principe de base : le droit du locataire de demeurer dans son logement. Par exemple, la loi prévoit qu’à l’échéance, un bail de logement est automatiquement renouvelé aux mêmes conditions, sans qu’il soit nécessaire de transmettre un avis à cette fin. Par contre, si, lors du renouvellement, le propriétaire veut augmenter le loyer, il doit envoyer au locataire l’avis prescrit dans les délais prévus. De même, si le propriétaire ou le locataire souhaitent mettre fin au bail, qu’il soit à durée fixe (bail se terminant le 30 juin) ou à durée indéterminée (sans date d’échéance convenue), ils doivent le faire au moyen d’un avis écrit acheminé dans les délais prévus par la loi. Ainsi, lorsqu’on achète une maison que l’on souhaite habiter soi-même, mais qui est louée aux termes d’un bail à durée fixe, il est possible de mettre fin à ce bail en envoyant au locataire un avis d’intention au moins six mois avant la fin du bail.

Voyons un exemple. Vous souhaitez acquérir une maison déjà louée aux termes d’un bail de 12 mois. Si ce bail vient à échéance le 30 juin et que vous prévoyez déménager le 1er juillet, vous devrez donc acheter la maison avant le 1er janvier afin de transmettre l’avis dans le délai prescrit de six mois. Cette possibilité de reprendre le logement ne s’applique que si vous entendez vous-même habiter la maison ou y loger vos père et mère ou vos enfants. Sinon, le locataire a droit au maintien dans les lieux.

Les responsabilités du propriétaire et du locataire
Jusqu’à ce que vous puissiez prendre possession de l’immeuble pour l’habiter, vous serez donc tenu de respecter les obligations de tout propriétaire à l’égard de son locataire.

Vous devrez ainsi :
• Procurer la jouissance paisible du logement (par exemple : vous ne pourrez harceler le locataire pour le convaincre de quitter plus vite la propriété).
• Faire les réparations nécessaires, c’est-à-dire les réparations majeures et urgentes.
• Maintenir le logement dans un bon état d’entretien et d’habitabilité pour qu’il puisse servir à son usage normal pendant toute la durée du bail.
• Ne pas changer la forme ou la destination du logement (le locataire est aussi tenu de respecter cette obligation).

Le locataire est aussi tenu respecter le bail. Il doit, notamment :
• Payer le loyer convenu au jour mentionné dans le bail. Pas le lendemain!
• Maintenir le logement dans un bon état de propreté.
• Respecter la forme et la destination du logement. Par conséquent, sauf entente avec le propriétaire, un locataire ne peut modifier les divisions du logement ou l’utiliser à des fins commerciales.
• Occuper le logement de façon responsable, c’est-à-dire en étant prudent et diligent. Par exemple, un locataire doit aviser le propriétaire dans un délai raisonnable s’il constate un problème tel un bris de tuyauterie. À défaut, le locataire peut engager sa propre responsabilité.
• Effectuer les petites réparations d’entretien, qu’on appelle aussi les réparations locatives.
• Permettre la vérification de l’état du logement et les travaux qui doivent y être effectués.

Le bail commercial
Supposons que l’immeuble que vous souhaitez acheter est en partie loué pour l’exploitation d’un commerce. La partie commerciale est-elle soumise aux règles qui s’appliquent au bail de logement? La réponse est simple. Les règles propres au bail de logement ne concernent pas le bail commercial.

Dans un contexte commercial, ce sont les règles générales du Code civil du Québec se rapportant au louage qui s’appliquent. Or, contrairement aux règles spécifiques portant sur le bail de logement, les règles générales ne sont pas toutes obligatoires. Cela signifie qu’il est possible de changer les règles du jeu à condition de le prévoir au bail. Par exemple, en matière de bail de logement, un propriétaire ne peut exiger un dépôt lors de la signature du bail, mais il peut très bien le faire pour un bail commercial. Le propriétaire et le locataire doivent par contre s’assurer que leur entente ne contrevient pas à l’« ordre public ».

Pour connaître les conditions suivant lesquelles vous pouvez prendre possession de la partie commerciale d’un immeuble, vous devez vous en remettre aux clauses du bail. Si rien n’a été prévu à ce sujet, il faut alors s’en remettre aux conditions prévues par la loi. En cas de litige concernant un bail de logement, c’est la Régie du logement qui entendra votre cause. En matière de bail commercial, vous devrez recourir au tribunal de droit commun.

En conclusion, si vous vous apprêtez à acquérir un immeuble loué, il est primordial de bien connaître les règles applicables avant de se lancer dans l’aventure. Consultez votre notaire, il vous aidera à comprendre l’étendue de vos droits et de vos obligations à titre de futur propriétaire.

Par: Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous.ca

|

Mise en ligne : 07 novembre 2014