Assurance habitation: casse-tête pour les maisons anciennes

La maison Étienne-Latouche, construite en 1835 et allongée... (Photo fournie par l'APMAQ)

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La maison Étienne-Latouche, construite en 1835 et allongée vers l'est en 1855.

Photo fournie par l'APMAQMa Presse

Raphaëlle Plante
Le Soleil

(Québec) Les propriétaires de maison ancienne peuvent faire face à un véritable casse-tête lorsqu'il est question d'assurer leur demeure. Ils se butent non seulement à la difficulté de dénicher un assureur et à des primes souvent très élevées, mais aussi à des programmes d'assurances qui ne sont pas adaptés pour préserver la valeur patrimoniale de leurs biens.

Le Manoir de Courval, un ancien presbytère, à... (Photo Michel Gagnon) - image 1.0

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Le Manoir de Courval, un ancien presbytère, à Saint-Zéphirin-de-Courval.

Photo Michel Gagnon

La Maison Picard, à Saint-François de l'Île d'Orléans,... (Photo Paul-E. Lambert) - image 1.1

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La Maison Picard, à Saint-François de l'Île d'Orléans, construite vers 1725.

Photo Paul-E. Lambert

«On est conscient du problème depuis plusieurs années. Les propriétaires se heurtaient à des fins de non-recevoir. Ce qui rebute les assureurs, c'est l'année de construction. Ils ne se préoccupent pas de savoir si la maison est en bon état. Une maison ancienne qui a été restaurée est dans bien des cas en meilleur état qu'une maison contemporaine», indique Louis Patenaude, président de l'association des Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec (APMAQ), qui existe depuis plus de 30 ans et compte aujourd'hui quelque 700 membres.

Une maison est qualifiée d'«ancienne» lorsqu'elle date d'avant 1940, précise M. Patenaude. «Après la Deuxième Guerre mondiale, les méthodes de construction ont beaucoup changé.»

Les propriétaires de maison ancienne bien conservée ou restaurée qui souhaitent, à la suite d'un sinistre, pouvoir réparer ou reconstruire leur résidence en conservant son cachet d'origine se heurtent aux clauses des contrats d'assurances standards, qui prévoient la reconstruction avec des méthodes et des matériaux actuels. La «valeur à neuf» est alors généralement bien moindre que si la reconstruction prévoit l'utilisation de matériaux semblables aux matériaux d'origine.

Le recours à des artisans spécialisés afin de conserver l'intégrité architecturale de la résidence peut également faire gonfler la facture, risquant de créer un litige entre l'assuré et l'assureur, ce dernier souhaitant généralement minimiser les coûts.

Le hic des antiquités

Bien souvent, les maisons anciennes recèlent aussi nombre d'antiquités. Le «remplacement à neuf» de ces biens meubles en cas de sinistre est donc inadéquat. «Presque la moitié des gens [de l'APMAQ] sont devenus des collectionneurs d'objets et de meubles anciens», estime Robert Bergeron, lui-même membre de l'Association et collectionneur.

Sa femme et lui possèdent notamment une collection d'environ 75 théières.

«Le propriétaire doit s'assurer de fournir des preuves de l'antiquaire, prendre des photos. Pour la maison, c'est aussi sa responsabilité de fournir à l'assureur la valeur de reconstruction. C'est plus compliqué de savoir ce que ça coûterait, par exemple, pour refaire un plafond à caissons», indique M. Bergeron, soulignant l'importance de faire appel à un évaluateur qui a une expertise en maisons anciennes.

Certaines de ces résidences ont un statut de bien culturel : elles peuvent être classées, reconnues, citées ou faire partie d'un arrondissement historique ou d'un site du patrimoine. Ce statut leur confère une protection légale des autorités municipale ou provinciale, mais ajoute aussi des «contraintes» lorsqu'il s'agit de réaliser des travaux, soulève M. Bergeron.

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De précieux conseillers

L'association des Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec met au service de ses membres un groupe-conseil expérimenté dans le domaine de la restauration, qui peut être consulté au sujet des fondations, des toitures, de l'isolation, etc. L'association organise également des ateliers, des conférences et des visites de maisons anciennes un peu partout dans la province, quatre fois par année. Pour information: maisons-anciennes.qc.ca

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Un programme sur mesure

L'association des Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec (APMAQ) s'est associée au cabinet de services financiers Dale Parizeau Morris Mackenzie (DPMM) pour offrir un programme d'assurances exclusif aux propriétaires de maisons anciennes du Québec construites avant 1940.

Souscrit auprès de l'assureur Lloyds, le programme Heritas, qui s'adresse aux membres de l'APMAQ, comprend trois types de couvertures selon les besoins - et le budget - des propriétaires.

La formule Platine est la plus complète et permet à l'assuré de faire réparer ou reconstruire sa résidence «en respectant la valeur patrimoniale de l'extérieur et de l'intérieur du bâtiment. Des matériaux et des techniques conformes aux règles de l'art sont utilisés», peut-on lire dans la brochure de DPMM. S'il y a eu des changements aux règlements édictés par une autorité gouvernementale depuis la construction de la résidence (par exemple, le zonage ou les marges de recul par rapport à la rue), les coûts additionnels engendrés pour s'y conformer seront couverts. Les meubles et objets anciens sont également assurés selon leur valeur agréée (un montant maximal s'applique).

La formule Or comprend sensiblement les mêmes dispositions que la précédente, mais tient compte uniquement de la valeur patrimoniale de l'extérieur du bâtiment.

La formule Argent, porte d'entrée dans le programme Heritas, prévoit la réparation ou la reconstruction «selon des techniques actuelles de construction, avec des matériaux facilement disponibles, dans l'optique de redonner à la zone sinistrée la même utilité et la même apparence générale qu'avant le sinistre».

Une couverture est prévue pour les meubles et objets anciens, mais pas pour les dispositions légales (changements aux règlements).

Les facteurs les plus menaçants pour les maisons anciennes sont le feu, le vent et les tempêtes climatiques, qui touchent l'extérieur du bâtiment, remarque Serge Meloche, directeur relations clients et développement chez DPMM. «Les dégâts d'eau ont des conséquences moins graves, puisque les sous-sols de maisons anciennes sont souvent non finis.»

Le programme Heritas «suscite l'intérêt. On a au-dessus de 20 demandes à date», a indiqué M. Meloche au Soleil, à la fin avril. Le nouveau programme est entré en vigueur le 18 mars. Raphaëlle Plante

Pour information: dpmm.ca/fr/heritas

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