Exemption de gain en capital pour résidence principale et les « flips » immobiliers
Flip immobilier et gain en capital
Mon bon ami Pierre est pompier. Quand il n’est pas à la caserne, il construit sa nouvelle maison… Une nouvelle pratiquement à tous les ans. Ce sera la cinquième en sept ans. Pierre et sa conjointe sont tout le temps dans les boîtes. À chaque fois, ils réinvestissent les profits de la vente de leur domicile sur la prochaine et n’auront bientôt plus d’hypothèque sur leur demeure d’un demi-million.
« Lorsque nous vendons notre maison, nous faisons un bénéfice en franchise d’impôt, car nous vendons notre résidence principale, se vante Pierre. »
J’ai mis en garde plusieurs fois Pierre contre cette stratégie, malheureusement, il a préféré écouter ses confrères de la caserne plutôt que son notaire.
Selon ses collègues, il suffit de garder la maison un an pour bénéficier de l’exemption de gain en capital. Pierre était persuadé de la justesse de cette opinion jusqu’à cette semaine, moment où il a eu un appel d’un agent du Ministère du Revenu lui demandant les factures de ses constructions.
Pierre commence à avoir des doutes.
Au Canada comme au Québec, les contribuables bénéficient d’un allégement fiscal connu sous le nom d’exemption de gain en capital pour résidence principale, qui permet à chaque famille de vendre leur domicile principal en franchise d’impôt.
Par exemple, une famille, qui vend de son domicile après cinq ans, n’aura pas à ajouter les profits de sa vente, le gain en capital à ses déclarations de revenus et à payer les impôts afférents. Même si ce gain en capital doit être normalement inclus à vos revenus au Canada pour la moitié, l’exemption de résidence principale vous permet d’éviter toute imposition.
Par cette mesure, on veut permettre aux gens d’acquérir une nouvelle maison pour leur famille sans avoir de facture fiscale latente à payer lors de leur prochaine déclaration de revenus.
Le fisc peut mettre vos flips
sens dessus dessous
Pour Pierre, il était normal de profiter de cet allégement fiscal en construisant une maison, puis de la vendre pour un profit. Puis, répétez le processus. Qui n’aime pas faire des bénéfices à l’abri de l’impôt!
Cependant, l’exemption de gain en capital pour la résidence principale est une mesure d’équité exceptionnelle pour les individus et les familles. Le principe de base au Canada et au Québec est que tout revenu doit être imposé sauf s’il s’agit de vendre une maison principale où on a logé pour une bonne période de temps.
Si le fisc considère que votre projet est à caractère commercial, qu’il est fait dans le but de faire des profits, il va chercher à vous imposer sur les bénéfices, même s’il s’agit d’une activité qui n’a rien à faire avec le métier ou votre occupation principale. Donc, ce n’est pas parce que Pierre n’est pas entrepreneur qu’il ne sera pas imposé sur le profit de ses maisons s’il s’agit d’un projet de nature commerciale. Par ailleurs si vous êtes courtier immobilier ou entrepreneur, le fisc aura tendance dès le départ à penser que votre projet à un caractère pécuniaire.
Les constructions et les reventes de maisons de Pierre sont-elles un projet à caractère commercial? Voici les principaux critères élaborés et utilisés par le gouvernement pour savoir si un projet a un caractère commercial :
i. La nature des biens vendus;
ii. La durée au cours de laquelle le contribuable est demeuré propriétaire des biens;
iii. La fréquence et le nombre de transactions réalisées par le contribuable;
iv. Les travaux réalisés par le contribuable sur les biens;
v. Les circonstances entourant la vente des biens; et
vi. L’intention du contribuable lorsqu’il a fait l’acquisition des biens, telle que relevée par sa conduite.
Il semble que, dans le cas de la vente d’une résidence principale, les tribunaux et l’Agence de Revenu du Canada examinent de près votre intention au moment où vous avez acheté les propriétés et la fréquence ou le nombre de fois que vous avez fait des transactions similaires.
Ainsi une personne qui construit et revend rapidement 2 demeures, mais que ces transactions sont justifiées par des événements comme un changement d’emploi, une séparation, l’arrivée d’un nouvel enfant, des besoins nouveaux par rapport à l’habitation, la création d’un bureau à domicile, n’a pas à s’inquiéter pourvu qu’au départ le but ne fût pas de faire un profit avec ses déménagements ou constructions.
Dans le cas de Pierre, il a possédé ses 7 propriétés pour des périodes allant d’un peu plus de 6 mois à un peu moins de 2 ans. De plus, il a construit toujours des maisons semblables et dans le même quartier, parfois voisines l’une de l’autre.
Mon ami Pierre finit par comprendre qu’il n’aura pas droit à l’exemption de gain en capital. Il calcule qu’il a fait environ 500 000 $ de profit avec ses « flips »et comme le gain en capital est taxable à 50 % il devra rajouter 250 000 $ à ses revenus pour une facture d’impôt d’environ 125 000 $.
Malheureusement pour Pierre, il a tort. Le fisc soutiendra avec succès que les profits doivent être taxés à 100 % comme un revenu d’entreprise et non pas comme du gain en capital à 50 %
Il devra inclure 500 000 $ dans ses revenus pour une facture fiscale de 250 000 $, plus les pénalités pour défaut de déclarer le revenu et les intérêts.
Si vous achetez, et vendez des propriétés et que vous espérez utiliser l’exemption de gain en capital pour résidence principale, assurez-vous de regarder les six critères établis et de structurer vos opérations en conséquence.
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