Investir avec peu d'argent .

Suggestion de lecture de Daniel Pagé, Courtier Vendirect région de Beloeil.  www.BienVenduParDan.com .Service immobilier à escompte.

Investir en immobilier avec peu d'argent

Vous avez 28 ou 29 ans et désirez vous lancer dans l'immobilier locatif? Vous avez un peu d'économies de côté, disons 40 000$, et vous désirez acheter un immeuble de 4 ou 5 logements. Vos économies sont insuffisantes pour la mise de fonds requise sur un immeuble de cette taille? Êtes-vous condamné à attendre 5 ou 6 autres années le temps d'accumuler la somme nécessaire? NON. Je vous présente le cas d'un ami qui s'est ainsi lancé il y a moins de 2 ans et qui a très bien réussi.

Investir en immobilier sans argent

Appelons-le Éric. Éric a déjà 40 000$ d'économies malgré son jeune âge. Il n'a pas peur de foncer et de prendre des risques. Éric travaille avec une courtière immobilière à la recherche d'un immeuble de 4 ou 5 logements, idéalement un immeuble nécessitant des rénovations, à vendre à un prix sous le marché, avec des loyers également sous le marché. Le but est de rénover l'immeuble, de faire augmenter les revenus et d'en faire augmenter la valeur.

Éric a déniché un immeuble dans un secteur central, mais encore en transformation: "Un Plateau Mont-Royal en devenir".
Sur une perspective de 10-20 ans peut-être. Prix d'achat: autour de 425 000$ pour un immeuble défraichi de 5 logements, avec de faibles revenus. Beaucoup de travaux étaient nécessaires sur l'immeuble, tous les logements avaient besoins de rénovations majeures. Un gros défi. Une grosse mise de fonds était nécessaire pour cet achat, surtout qu'Éric désirait avoir un prêt rénovation dès le départ.

Problème, problème. Éric n'avait pas les fonds suffisant pour acheter l'immeuble. Il désirait mettre 20% de mise de fonds, soit environ 95 000$ (pour couvrir 20% de l'achat et du prêt rénovation). Mais encore là, le prêt rénovation accordé n'était pas suffisant pour effectuer toutes les rénovations majeures.

Effet de levier extrême: Allo Papa, me prêterais-tu 140 000$ ????

Allo Papa? Éric s'est entendu avec ses parents, qui ont une magnifique maison entièrement payée. Ses parents ont appuyé fiston... Les parents réhypothèquent leur maison, ouvrent une marge de crédit hypothécaire de 140 000$ et mettent cette marge à la disposition de fiston. Risqué? Oui, mais pas tant que ça. Ça reste un risque calculé. Ce n'était pas comme si fiston allait partir parcourir le monde avec cet argent.

Améliorer l'immeuble, augmenter les revenus, augmenter la valeur

Nous voilà 2 ans plus tard. Éric a complètement rénové l'arrière de l'immeuble: fenêtres, portes, balcons, cours, clôture. En plus, et ce n'est pas rien, 3 des 5 logements ont été complètement détruits pour être refaits en neuf! Les prix de 2 de ces loyers ont été considérablement augmentés. Éric habite maintenant au rez-de-chaussé, dans le plus grand logement. Une fois toutes ses dépenses payées (hypothèques, taxes, assurances), il ne lui en coûte rien pour habiter son logement.

Enfin, ce n'est pas tout à fait exact. Éric doit encore de l'argent à son père. Mais presque rien! Du 140 000$ prêté au départ, il lui reste environ 50 000$ à rembourser. Comment a-t-il fait ça?

Réhypothéquer un immeuble pour profiter de la plus value

Éric a fait venir un évaluateur agrée l'été dernier. Surprise, surprise. L'immeuble vaut maintenant environ 575 000$ avec toutes les rénovations effectuées et les nouveaux revenus. Éric a pu refinancer l'immeuble à hauteur de 80% de cette valeur. Avec cet argent, il a pu rembourser son papa, en partie du moins. Les revenus de ses 4 logements loués paient entièrement les dépenses de l'immeuble. Son coût pour se loger réside donc dans la dette qu'il doit encore à son papa, qui sera éliminé d'ici 12 à 24 mois.

C'était une stratégie risquée. Éric a osé risquer. Ses parents ont aussi risqués beaucoup (retraités). Le résultat est assez impressionnant. Éric aurait pu attendre encore 5 ans avant de bouger. D'ici là, il se retrouvera plutôt avec un immeuble qui s'autofinancera entièrement, il aura acquis beaucoup d'expérience et d'équité sur son immeuble. Il aura investi environ 110 000$ de son propre argent (une fois qu'il aura terminé de rembourser la marge de ses parents) pour un immeuble qui en vaut déjà plus de 575 000$.

Pas mal pour un jeune investisseur avec peu de moyens. Oseriez-vous demander à vos parents de refinancer leur maison pour investir dans votre projet immobilier?

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