Vice caché

Daniel Pagé, Courtier Vendirect, www.Bienvendupardan.com

L’acheteur, pour obliger le vendeur d’un immeuble à faire valoir la garantie de qualité, devra démontrer que les quatre critères du vice caché sont rencontrés. Attardons-nous à la preuve qu’il devra faire pour démontrer la gravité du vice allégué. Vous constaterez que non-conformité ne rime pas toujours avec gravité.

Les critères du vice caché

Pour réussir son recours, l’acheteur devra démontrer que le vice affectant sa résidence est :

a) antérieur à la vente, c’est-à-dire préexistant à l’acte notarié;
b) caché, donc qu’il n’a pu être décelé par une inspection visuelle;
c) inconnu de lui, donc qu’il ne lui a pas été dénoncé par le vendeur;
d) grave, ce qui signifie qu’il doit nuire à l’usage de la résidence.

Dans ce dernier cas, il n’est pas toujours évident de savoir où tirer la ligne.

La gravité du vice

Pour que le vice soit considéré comme grave, la preuve doit démontrer un déficit d’usage. La seule présence d’une non-conformité n’est pas nécessairement associée à un vice grave. Prenons l’exemple de la présence de pyrite dans le sol d’un immeuble. Pour rencontrer le critère de gravité, la présence d’un matériau défectueux dans le sol doit se traduire par des désordres physiques qui empêchent les occupants de l’immeuble d’en jouir pleinement ou encore, qui en menacent l’intégrité. Ainsi, en l’absence de dommage, la présence de pyrite ne sera pas nécessairement considérée comme un vice grave.

Possibilité et probabilité

Il arrive parfois que bien que n’ayant pas encore causé de dommage à l’immeuble, la simple probabilité que le vice entraîne un désordre soit considérée comme suffisante pour en établir la gravité. Cependant, il ne doit pas s’agir d’une simple possibilité, mais d’une probabilité réelle, dont la preuve devra être faite.

En somme, la garantie de qualité oblige le vendeur à offrir réparation à l’acheteur beaucoup plus pour l’état défectueux que provoque le vice, que pour sa seule présence.