L’assurance titres décodée

Par Alexandre Motulsky-Falardeau et Priscilla Franken
Mise en ligne : novembre 2011 | Magazine : décembre 2011

Illustration: Luc Melanson

Certes, l’assurance titres ne coûte pas très cher, soit entre 125 et 700 $ en moyenne pour la durée où on est propriétaire. Mais fait-elle l’affaire?

Pour comprendre l’assurance titres, il faut d’abord se munir d’un bon degré de concentration… «Contrairement aux autres assurances, elle ne protège pas le futur, elle protège le passé. Elle va prémunir l’acheteur d’une propriété contre un problème passé qui pourrait éventuellement lui causer des dommages dans l’avenir», d’après la notaire Dominique Duclos. Autrement dit, c’est un produit à la fois rarement nécessaire et extrêmement complexe!

En fait, selon le Réseau juridique du Québec, «l’assurance titres […] protège contre tout ce qui peut vicier le titre de propriété, qui était présent ou latent avant la date de la police et qui occasionne un dommage à l’assuré après la date de la police». Mais qu’est-ce à dire?

Imaginons que vous vouliez acheter une maison avec un garage. Et qu’une fois arrivé chez votre notaire, il vous annonce avec regret que ledit garage n’est pas construit conformément aux règlements municipaux. Vous avez plusieurs options, entre autres: vous refusez d’acheter la maison parce que le garage, c’est fondamental, ou bien vous achetez et vous prenez une assurance titres pour vous protéger dans l’éventualité où la municipalité exigerait que vous rendiez votre garage conforme aux règlements.

Selon la situation, votre assureur peut intervenir­ de différentes manières. Il pourrait tenter de trouver une entente avec la municipalité, ce qui est souvent le cas lorsque la non-conformité est mineure. Il pourrait aussi prendre en charge les frais de la mise en conformité du bâtiment, c’est-à-dire son déplacement (si c’est possible) ou sa démolition, puis vous dédommager pour la perte de valeur de votre propriété. Faites très attention à la somme qui vous est proposée: elle ne doit pas être fixe, mais correspondre à la valeur du bâtiment au moment de la réclamation. Vérifiez également si un maximum est prévu au contrat.

Autre exemple, celui d’une maison dont la piscine serait construite dans l’emprise d’une servitude de passage d’Hydro-Québec­. Dans cette situation, la société d’État pourrait en tout temps demander la fermeture de la piscine ou son déplacement. L’assureur pourrait alors assumer le coût des travaux requis, c’est-à-dire payer le remplissage du trou laissé par la piscine ou la déplacer.

Une solution temporaire
Reste que, selon la notaire Marie-Sylvie Janelle, «l’assurance titres est une solution temporaire, parce qu’elle ne règle pas le problème sur le titre de propriété». Autrement dit, tant que la municipalité ne change pas son règlement, ou n’intervient pas pour démolir le garage, ou encore tant que vous n’engagez pas de travaux pour le rendre conforme, le problème persiste. Or, cela peut vous créer d’autres ennuis.

Si vous souhaitez changer de créancier hypothécaire, ce dernier peut exiger des titres clairs (car il ne veut pas, en cas de reprise de la maison, se retrouver avec des problèmes de titres), ou vous demander de souscrire une autre assurance. Si vous voulez vendre, il faut vous attendre à ce que les acheteurs potentiels négocient le prix à la baisse, vous demandent de réaliser les travaux à vos frais ou de leur payer leur assurance titres.

En tant qu’acheteur d’une propriété, le meilleur conseil que vous puissiez recevoir est celui de votre notaire ; c’est la personne la mieux qualifiée pour répondre à vos questions en ce qui concerne les titres de propriété. Et, au final, n’écoutez que votre raison, elle est une bien meilleure­ conseillère que vos passions; une propriété, certes, c’est un coup de cœur, mais il vaut mieux y réfléchir à deux fois avant d’en acheter une qui a un problème de titres…

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